トラブル回避のために

借地借家法の新法では、これまでの旧法での適用時には土地を貸し出すと不利益を被ることが多かった地主側への配慮が加わり、借地権には賃借人との間で契約更新が可能な「普通借地権」と、借地権の更新ができない「定期借地権」が施行されました。

特に定期借地権は、借地権の存続期限の修了と共に賃借人が建てた建物を壊し、更地で返してもらうことができるというメリットがあります。そのため旧法が適用されていた場合には、土地を返却してもらうために立ち退き料などを請求されたり、裁判になることもありましたが、新法の定期借地権を適用することによってこうしたトラブルを避けることが可能になりました。

新法が適用できる物件は1992年以降の物件に限られています。また、新法施行前の物件に関しては新法に切り替わることはなく、旧法のまま適用されています。旧法から新法への切り替えを行う場合には、賃借人と地主が双方で相談した上で手続きを行わなければいけません。

こうした借地権に関する見方は、地主の立場に立った場合と賃借人の立場に立った場合で随分と異なって見えることがあります。そのため、土地に関するトラブルを回避するために借地権の知識は蓄えておくことが大切と言えるでしょう。

違いを知っておこう

借地借家法の旧法と新法の違いについて、普段の生活ではなかなか意識をすることがない話題かもしれませんが、借地にアパートやマンションを建設しているオーナー様や土地を貸している地主様にとっては身近な話題に感じられる人もいるでしょう。

借地借家法の旧法と新法の大きな違いは、借地権の存続期間にあります。旧法では、建物を堅固建物(コンクリートやレンガ、石造りなどの建物)と非堅固物件(木造など)に分けており、堅固物件の存続期間は30年、非堅固物件では20年、それ以下の期間で借地契約を行う場合には「期間の定めがない」ものとして扱われていました。

一方、新法の普通借地権では旧法のような建物の種類によって契約期間が変わることはなく、存続期間は30年間で、その後地主と賃借人との間で更新の合意があれば延長することもできます。

新法では普通借地権の他にもう1つ、「定期借地権」と呼ばれるものがあります。定期借地権は借地権の存続期間の終了と共に、賃借人は借りた土地を更地にして地主に返さなければいけないというものです。旧法では地主側が土地の返却を求める場合に「正当な事由」が必要とされたため、しばしばそれを巡ってトラブルが起きていました。

しかし定期借地権であれば、借地権の更新ができなくなってしまうため、必然的に賃借人は地主に土地を返却しなければいけません。この点が旧法との大きな違いと言えます。

借地借家法とは?

借地借家法は、平成4年8月1日より施行された、土地の賃借に関する法律のことです。それ以前には、大正時代より70年以上に渡って続いていた借地法、借家法、建物保護法の旧法が施行されていましたが、借地借家法が新たに施行されたため旧法は廃止となり、借地権に関して新たな局面を迎えることになりました。

しかし借地借家法(以下「新法」と呼ぶ)の施行から現在までに既に20年以上の時間が経過していますが、全てが新法に置き換えられたわけではなく、新法施行前までの契約に関しては現在でも旧法が適用されています。それにより、市場には旧法が適用されている借地権物件と、新法が適用されているものが混在した状態となっています。

借地権というのは第三者である地主から賃料を払って土地を借りることができる権利のことで、地主よりも経済面や立場の上で弱い賃借人を守る為の権利として働いています。しかし、旧法では地主の立場が弱くなりすぎており、一度貸してしまうとその土地を返却してもらうのが難しく、トラブルになることも多く起こりました。そのために新法の整備が進められたのです。

一方で、旧法によって契約していた借地については賃借人が不利にならないように、新法の施行後に強制的に移行するのではなく、そのまま引き継がれています。

当サイトでは、借地借家法の旧法と新法の違いと、借地権を巡って起こりやすいトラブルについて紹介しています。それぞれの法律の特徴と、気をつけておくべき点など参考にしてみてはいかがでしょうか。